Entenda as mudanças no recebimento de aluguéis por pessoasfísicas com a Reforma Tributária
A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas na forma como pessoas físicas que
recebem rendimentos de aluguéis serão tributadas a partir dos próximos anos. A principal
alteração diz respeito à criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição
sobre Bens e Serviços (CBS), bem como à reestruturação da tributação sobre a renda por
meio do novo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
Como funciona atualmente
Hoje, o contribuinte pessoa física que recebe aluguel é tributado pelo IRPF com base na
tabela progressiva mensal, podendo alcançar a alíquota máxima de 27,5%. O recolhimento é
feito via Carnê-Leão, e o contribuinte deve declarar esses valores na Declaração de Imposto
de Renda Anual, podendo deduzir algumas despesas, como taxas de administração
imobiliária e IPTU, quando o encargo é do locador.
O que muda com a Reforma Tributária
Com a aprovação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº
214/2025, o sistema tributário brasileiro entra em uma nova fase, baseada na simplificação
e integração de tributos. As principais mudanças que podem afetar quem recebe rendimentos de aluguel são:
- Criação do IBS e CBS
Esses novos tributos substituirão impostos como ICMS, ISS, PIS e Cofins, incidindo sobre a
maioria das operações com bens e serviços. Embora a locação de imóveis residenciais, em
regra, não configure “prestação de serviço”, a legislação prevê a possibilidade de incidência
parcial do IBS/CBS em contratos que envolvam cessão de bens conjugada com serviços
(como locações comerciais com gestão ou manutenção inclusa). Essa definição ainda
depende de regulamentação complementar, prevista para ocorrer até 2026, quando inicia a
fase de testes dos novos tributos.
- Alterações no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)
A Receita Federal poderá revisar as faixas de tributação e critérios aplicáveis à renda
passiva, como aluguéis, lucros e dividendos. O objetivo é aproximar a tributação sobre o
capital à do trabalho, garantindo maior equilíbrio entre quem aufere rendimentos por
investimento e quem obtém renda ativa. Embora não haja definição exata sobre novas alíquotas, há expectativa de mudança na forma de cálculo e possível integração com o sistema de IBS/CBS, o que pode impactar especialmente quem possui múltiplos imóveis alugados.
Impactos práticos para o contribuinte
- Declaração obrigatória mantida: os rendimentos de aluguel continuarão sujeitos à
apuração mensal e anual. - Fiscalização intensificada: a Receita Federal reforçou o cruzamento de dados com
cartórios e plataformas digitais. - Planejamento tributário mais necessário: será essencial avaliar a estrutura mais vantajosa
— pessoa física ou jurídica — para cada caso, considerando a natureza do imóvel, o número
de locações e o perfil do contribuinte. - Possibilidade de ajustes de alíquotas efetivas: a regulamentação poderá afetar a carga
tributária final e demandar replanejamento.
O que fazer neste momento
- Manter registros e contratos organizados;
- Acompanhar as normas complementares a serem publicadas até 2026;
- Buscar apoio contábil especializado, especialmente para quem possui patrimônio
imobiliário relevante.
A VB Consultoria Contábil e Financeira acompanha de perto as atualizações da Reforma
Tributária e está à disposição para orientar clientes e parceiros sobre os impactos no
planejamento fiscal e patrimonial.
VB Consultoria Contábil e Financeira
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